房地产市场调控最新“国五条”及其细则的法学辨析

房地产市场调控最新“国五条”及其细则的法学辨析

——国家干预与市民“智慧”的较量

（录音整理人：杨洋）

赵红梅：

    各位老师、同学，晚上好！在这个雨后空气清润的夜晚，大家踏着泥泞的小路，在这个有纪念意义的即将拆掉的场所，我们今天晚上搞这个讲座，主题是“房地产市场调控最新‘国五条’及其细则的法学辨析”，我给它加了个副标题——“国家干预与市民‘智慧’的较量”。我相信大家现在对这个题目都非常有兴趣，无论是朋友聚会还是家庭聚会，都在谈论这个，各行各业都在说这个，现在网络最时髦的一句话叫“亲，你离婚了吗？”

    现在我先介绍一下我们非常荣幸地邀请到了四位主讲嘉宾。第一位是楼建波老师，北京大学法学院房地产法研究中心中方主任、副教授、英国剑桥大学中国商法讲师、伦敦大学商法研究中心高级客座研究员，楼老师在相关领域有很好的海外研究背景。第二位是大家都很熟悉的刘少军老师，是我院财税金融法研究所所长、教授、博士生导师，是中国银行法学研究会副会长，大家一会儿会聆听他精彩的发言。第三位是坐在我身边的施正文老师，他是我校民商经济法学院的院长助理、是财税金融法研究所副所长、教授、博士生导师，中国财税法研究会副会长，我们最关心的个税问题待会儿就由施老师来主讲，大家要重点关注。第四位是薛克鹏老师，他是我们学校民商经济法学院经济法研究所副所长、教授，也是研究房地产领域的知名教授。我是赵红梅，担任今天的主持人，主要工作是给四位著名的学者串场，这是我今天的工作。

    在他们进行今天的讲演之前，我先热一下场，把一些相关背景介绍一下，大家可能知道，我们需要聚拢一下相关问题。这个是房价涨的图，是由我们学生做的，大家也知道，在一些热点地区，比如说我们北京，房价在十年涨了十倍，就是从五千块钱涨到了五万，这个是很直观的数据。这个是政府的组合拳，要打压房价，这个也很形象。这些引出来的就是“国五条”，国五条大家很熟悉了，就是在2月20日由我们前一届领导人温家宝主持的国务院常务会议，确定了五项加强房地产市场调控的政策措施。那么随后3月1日，国务院办公厅就下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，我们称其为“国五条细则”。国五条中有些东西相当重要，但是民众之间似乎并不是相当的关注，如保障房供应等措施，民众没有太注意。民众主要关注的是三个要点，第一个就是个税，即对个人转让房产要按转让所得征收20%个税，这是一石激起千层浪。第二个就是信贷，要求各商业银行要根据购买房屋的套数来确定首付款的比例以及是否放贷及贷款利率，这些是比较具体的规定；对于第三套房要求各商业银行暂停发放贷款，对于非本地居民暂停发放购房贷款。第三个措施就是最重的，我们说是杀手锏，就是严格限制购房，即我们说的限购了，那么对外地的户籍，若没有当地的连续一年纳税证明和社保的缴税证明的，或者已经有了住房的，不能向他出售，这是对市场的一个非常直接的干预。民众主要关注的就是这三个问题了。那么市民的智慧呢就是与国家政府的干预进行较量了，它催生了什么呢？短短几十天的时间它催生了三忙，即“忙房产过户、忙假离婚、忙开装修及维修成本证明”。网上也曝出“屌丝新国五条避税全攻略”，就是这几条，一会儿我们各位专家会进行点评，我现就是主要先串串场。第一个就是增开装修、维修、物业成本证明了，这个只是雕虫小技了，这个得到的效果可能是比较有限的。它就是说一套房子当初购买时是一百万，现在涨价到五百万，我就虚开两百万的装修证明，这是雕虫小技了。第二个就是我们搞法律的人比较关心的订立阴阳合同了，就是说在转让房子的时候售房价为五百万，但是我们在订立合同的时候签订假合同，就说我们就卖了一百万，这样你就征收不到所得税了，这是重要的，待会要请施正文教授来进行点评。第三个就是伪造欠款事实，然后起诉通过司法判决过户。例如我要把房子卖给施正文教授，但是我们不通过出售房子的方式进行，就是施正文教授把钱给我，起诉我欠款，最后由法院的司法判决强制过户，通过这样的方式进行避税。第四个就是假离婚，再通过复婚。即拥有2套住房的夫妻协议离婚各得一套住房，然后一方活着双方以拥有家庭唯一住房的名义出售住房进而成功避税，最后双方再复婚。离婚办个手续要多少钱啊？结婚手续多少钱？九块钱吧，少了几百万呢，这招最损了。网上盛传的最损的就是“离婚、结婚、再离婚、再复婚”四部曲，这也是最有效的了。第一步，买卖双方若均已婚就各自夫妻离婚；第二步，卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字；第三步，然后再离婚，房屋归属买方异性；第四步，原买卖双方夫妻各自复婚。这样一来，二手房过户的总费用只需要离婚、结婚、再离婚、复婚的手续费，加上房产证更名的费用，最多只要几百元就可以搞定一套房的交易过户。看看这些图片，过户交易大厅跟春运期间的火车票售票大厅一样。过户众生相，你看到最多的就是手牵手来办离婚、恩恩爱爱办离婚。离完婚后再一起打车去房地产大厦，大家也都很理解，也不问离婚理由了，就是为了房子嘛。根据凤凰网调查，86.2%民众认为“国五条”将会继续导致房价上涨；77%持有二套及以上住房的民众表示将继续持有住房，房子还能升值。这不代表我们的观点啊。关于官员的反应，我搜到了一些，住建部副部长齐骥3月4日在接受《上海证券报》记者采访时透露：国务院要求各地政府制定各地的房地产调控目标。这个目标3月底就要出台。房地产调控从严从紧的同时，不会采取“过激”手段。转嫁税费助长房价肯定不是制定“国五条”及其细则的初衷，一旦执行起来有问题，将对其及时作出调整。住建部部长姜伟新3月5日在接受央视网的专访时表示：“国五条”及其细则不意味着如媒体猜测般在施行一段时间后退出，反而也许会更加严格。巴曙松(国务院发展研究中心金融研究所副所长)：防止二手房供应显著减少，对市场价格形成短期冲击。许小年（中欧商学院金融学教授）：“国十条”没管用，“国五条”就能管用？政府自始至终不懂市场……政府不必承担政策失误的成本。博弈论中有个说法，“最后一局不是局”。董藩(北京师范大学房地产研究中心主任)：对调控希望：调控不再是为斗气、为面子；莫堵死改善、养老和学区房需求实现途径，勿使年轻人不敢结婚或者被逼离婚；财政收入增速远超GDP增速，企业、百姓负担很重，勿逼大家移民。陈志武(著名经济学家、耶鲁大学终身教授)：趁机打劫啊。

    我的热场就到这里，现在呢我们来聆听四位专家的发言，首先有请北京大学的楼建波老师，大家欢迎！

楼建波：

    首先感谢赵老师安排了这么一个活动，有机会这么多同学、这么多优秀的同行来交流这么有意思的话题。刚才很羡慕台下的同学，因为听到你们的笑声我知道这个PPT肯定是很好玩的，但是我的后脑勺上没有长眼睛，也看不见。我先讲一点点我对这个宏观调控的总体看法，还有一个就是我们作为一个法律人应当如何去研究、分析这个宏观调控。首先我表示一点疑虑，就是说到底有没有“房地产宏观调控”，我不是经济学家，但是宏观调控呢，我们说国民经济的宏观调控，房地产宏观调控你听上去可能不是很别扭，但是我换一个词，如汽车宏观调控、食品宏观调控、卫生纸宏观调控，你就会觉得这个实际上是不对的。那么如果说没有房地产宏观调控，那么我们是不是在调控手段的意义上来使用房地产这个词。一般来说，政府要搞宏观调控手段主要就是：货币政策、金融、税收。在我国，早些年提过土地宏观调控，当时是把土地作为宏观调控的一个工具，背后的逻辑是在我们国家，央行发行钞票，是向市场上供应货币，而货币是很重要的生产要素。国土部门向市场上出让或者划拨土地也是在向市场上供应生产要素，所以说我么可以通过土地的宏观调控来增加、放缓或者说减少供应，通过这个来影响经济的发展。这几种调控手段有个很明显的特征就是，这些东西，或者就是政府的，如土地，毕竟是国有土地，代表我们占有使用的东西；或者是一种具有很大公共性的东西，如税收，税收我们不能说是政府的或者说是谁的，总而言之就是说你不能拿着别人的东西去搞宏观调控，房子是谁的呢，房子在开发商手里是开发商的，卖到百姓手里是百姓的，那么拿房子搞宏观调控感觉就是拿着别人的东西来实现自己的目标。我们国家没有很好地琢磨过这个问题，我原来参加过香港大学的一个课题，就是说政府要搞房地产宏观调控是不是符合公平正义的原则，香港也是土地政府供应的，当时那个课题我当时不是很感兴趣，但是我觉得他们讨论的问题很有意思，就是说如果你是要去帮助那些还没有房子的人呢，那么你就要把房价往低一点压压，如果说你是要去帮那些有产阶级，你要把房价平稳住，甚至让它能赶上物价、赶上通货膨胀的水平，这样才对。所以这是我对房地产宏观调控不大想得通的地方。

   第二个方面我想讲一下，假设房地产宏观调控是一个成立的命题，那么它调控的目标到底是什么，即就算真有房地产宏观调控，我为什么去调它。我特别愿意说房地产宏观调控的目标是民生、是房价，但是如果这么去了解宏观调控的话，那么我感觉我们的几轮宏观调控都是失败的。因为客观的事实是我们的房价是越来越高，所以客观来讲我就觉得房价究竟是不是我们的政府在出台国五条、国八条、国十条、新国五条、甚至将来要出新新国五条的时候的这个真真的目标。实际上我觉得不是，房价不能作为宏观调控的目标，对此我有两点粗浅的看法。第一，我们不知道这个平衡点在哪里，如果说十万元一平米大概高了，五百元一平米又大概低了，但是在这个中间恰到哪个点是平衡的，我觉得谁也算不出来了。所以我认为把房价作为宏观调控的目标，从逻辑上来讲不太好说。第二呢，就是把民生、把房价下降作为房地产宏观调控的目标，我觉得没有意义。为什么呢，就是说五道口那边新出来的房价是十万一平米，住建部那边已经涨到六万一平米了，但是即使是拦腰斩一刀，调到三万，或者再往下斩一刀，调到一万五，对普通老百姓来说意义也是不大。所以基于这两点我觉得把房价作为调控的目标不太现实，房价太高老百姓住不起房子，我感觉是拿出来说的东西，而不是真正能做到的东西，不是真正想实现或者说实现以后有效的东西，当然我并不是说政府不关注老百姓住房的问题，实际上这一块是靠住房保障实现的。假以时日，如果能在住房保障这一块儿有所保障的话，那么老百姓的民生这一块就不是问题。所以，老百姓的民生这一块儿是要通过住房保障来实现的，而不是房地产宏观调控。如果房价和民生不是房屋调控的目标的话，就应该要想想别的事情，结合我国房地产业高度的金融依存度、结合次贷危机等问题，是不是说房地产调控的真正的目标是我们金融体系的安全，是我们整个国民经济的健康发展，我想刘老师更有发言权，我也没想好，就是说通过宏观调控这两个目标是不是能够在部分程度上得到实现。

    第三点呢，就是我想附和以下刚才赵红梅老师说的民间智慧与政府调控的对抗，我觉得从这一点上面来讲，房地产宏观调控是个不好的政策，因为它鼓励老百姓去弄虚作假，鼓励大家用各种各样的手段去欺骗政府，从这个角度我就觉得哪怕宏观调控的其他目标都实现了，但是它培养了国民的这种不讲诚信的习惯或者说一种氛围，那么这个宏观调控呢就是需要检讨的。最后，我们学法律的，比如说好多同学都愿意用宏观调控来写论文，都愿意就宏观调控去发言，特别有专业的老师，如薛老师、刘老师、施老师，他们当然可以就一些政策来讲到底好不好，到底怎样，但是对于我们一般人来讲，就是说我们怎么把宏观调控与我们法律人的技能，用我们的法律分析的方法去分析这个宏观调控，我自己看了看这几年的文献，我觉得大多数法律方面的文献分析宏观调控的，主要是下面两类：第一类是分析宏观调控的正当性，当然他更多地不是针对所有的宏观调控分析正当性，而是对宏观调控进行分解，分解成金融政策、分解成税收政策、分解成规范市场的政策，比如说对买卖双方的要求、对开发商的要求，他进行分解，分解以后，他把每个政策作为一个行政行为，然后从行政法的角度去分析其是否主体适格、是否规范，要用行政法规的就用行政法规，要用部门规章的就用规章，然后呢再讲其目的，就从这个方面去分析。还有一类就是从合同法角度去分析的也很多，更多的就是讨论宏观调控政策出台以后，它对已经签订的或者将要签订的合同效力的影响。我要讲的大概就这么多，下面有请聆听别的老师的发言。

赵红梅：

    楼老师说的这几点，包括调控目标不是房价、民生，对我非常有启发，他有他独到的见解。对这个政策出台后对国民引导的不好的一面也有所涉及，这个也是讲了一些真话，对我们特别有启发。下面有请刘少军老师就信贷方面的一些要点给我们做一些分析，我觉得这个跟老百姓的一些措施也是有关联的，所以老百姓做的一些所谓的智慧与刘老师要讲的部分也是有些关联的。另外，还想听刘老师为我们分析一下金融信贷与房价的关联性问题，从他专业的角度上为我们分析一下，有请刘老师！

刘少军：

    首先要感谢赵老师组织这次论坛，我也有机会在这里给大家来讲一讲这些问题，当然我这也就基本上瞎讲，没什么准备。当然更重要的一点呢就是我们图书馆马上要拆了，我们这次演讲可能是我有生以来最后一次在这个地方演讲了，所以呢希望我们照相的同学多给我们照几张，等着图书馆搬家呢，还没有搬完，搬完了我们估计也就马上拆了。所以，我们这次论坛是具有历史意义的，至少在政法大学的历史上是有历史意义的。关于房地产调控的问题，我没有做过专题研究，但是有一些关注，我想这些问题应该是比较复杂的问题，仅仅从金融的角度、或者施老师待会儿要讲的税法的角度来说还是不大好办。我先说一下我的看法，然后再从金融法的角度来看看我们能想到什么招，能怎么做，结果会怎么样，最后呢我还想就我们经济法讲上两句，因为我知道我们在座的有很多经济法的学生，当然不是学经济法的也要知道经济法是一门很重要的学科，我想呢在这讲上两句，大概就是这个内容吧。在楼老师的基础上，楼老师高屋建瓴给我们搭了一个台子，我们就在边上哼哼两声。

    首先，我想第一个问题，就是对房地产价格定位的问题，这个问题不搞清楚，后面的问题我们就没法说。对于房地产价格定位的问题啊，我想首先呢，房地产作为一种商品，是具有供给刚性的商品，就像刚才楼老师讲的一样，怎么不说汽车价格调控呢，怎么不说饭店价格调控呢，核心点就在于房地产作为一种商品的供给刚性。就是说在同一个点上只有刚性的供给，就是说在这个点上只能有一套房子，不可能有两套房子，跟汽车不同，汽车可以有无限供给，既然汽车可以有无限供给，那么汽车在价格上就可以做到供求平衡，能够解决供求关系问题，最后也就能够解决价格问题。但是房地产是解决不了这个问题的，因为它供给是刚性的，它就这么多，此时此地就这么多，不可能再有了。如果说要再有的话，唯一的办法就是像我们学校一样拔了重盖，再往上盖，再往上盖也有规矩，比如说楼的间距啊、层高啊，你空间是有限的。所以说供给是刚性的，但是需求不是刚性的，那接着下来价格的问题就麻烦了，就是说房地产是没有均衡价格的，它涨到什么程度都是有可能的。你说天安门广场多少钱一平米啊，你说它多少就多少，就那么一块儿。所以说为什么老房地产出问题啊，房地产出问题就出在这儿。就是供给刚性决定的。因为房地产的数是有限的，如果需求是无限的话那么涨多少都是有可能的，所以核心的问题在这儿。这是一个核心的问题，我们必须先把这个搞清楚，我们调控这个就必须先把这个搞清楚。

    再一个就是需求越大价格涨得越多，价格涨得越多需求越大，因为大家都是买涨不买跌，越涨越有人买，所以就会导致供给无限，趋势就是价格无限，最后就是大规模崩盘，最后导致经济、社会大规模的动荡。当然最明显的教训就是日本，日本九十年代的房地产泡沫，当然再近一点的就是98年的泰国的金融危机，最后老板都跳楼了，楼也没人管了，最后逼的政府专门成立一个部门给人看楼去。所以我们为什么要进行调控呢，就是想着不出现这样的结果，所以说我们就得想点招，避免这样的结果出现。当然了，作为房地产来讲是一个重要的财产，财产权里里面也是非常重大的一个部分。所以这个事儿在世界各国都存在，只不过程度不一样，我们现在的程度表现的非常明显，为什么明显呢，两个原因：第一，我们正在进入城市化的过程。我们现在户口上有八亿人民，但实际居住上只有不到五亿人民，即使是城里人也在逐渐的由小城市向大城市移动，是这样一个移动的过程，这样一个移动的过程不管怎么说都会增加住房的需求。住房的需求量是很大的，这个是短期内我们无法解决的，或者说不能解决的，就是我之前说的刚性需求的问题，这个地方就这么一套房子，可是你非得在这里买，买的人多了就得往上抬价。所以我的预测，就是城市、特别是大城市房地产的价格的上涨将是一个持续的过程，我估计至少还涨十年，就是说等到我们城市人口达到一个基本均衡的状态，等到城市人口达到一个基本平稳的状态了，那个时候就不需要我们的调控了。当然，也有调控，但是就不是这么力度大的调控了，现在十年之内我认为中国是不会走到这个程度的，因为条件不存在，城市人口在增长，既然在增长，它不是说大家想大房子，大家都想住二环内，不是都想去六环外，关键是大家都想住二环内，可二环内就这么几套房子，怎么办啊，大家就赛呗，看谁能掏得起这个钱。所以说价格的上涨是个持续的过程，所以我对这个调控的最大意见是没有长远准备，今天打一棒子，明天打一棒子，这个东西不行。你要对这个事情有个分析，它要是长期性的话，那么你就要做好长期的准备，所以我最大的意见就是十年来“一脚油门、一脚刹车”的，没有个长期的打算。所以说这个问题反映了我们政府宏观调控的能力还是有限，就是说水平很有限，对这个问题还没有弄准。这主要就是我第一个要讨论的问题。

    第二个问题，接下来就是，我们现在的任务就是要抑制大城市的房价，这是肯定的重要的任务，我的预测就是十年内都是我们重要的任务。因为我们不想房地产大起大落，不想房地产泡沫，当然我们有房地产降价的地方么？有，农村的房地产一直在降价，我们老家那房子十几万块钱一套，现在两三万一套都没人买了，不是说全国都在涨价，就是城市涨价，城市越大越涨的多。所以说这个问题就是，城市、大城市的房价一直上涨，正常的上涨我们要承认，但是主要是一直在上涨，这个我们必须得抑制，不抑制是不行的，你让他慢慢涨，经济才不会大起大落。既然我们要承认房地产价格上涨是一个长期趋势的话，那么首先肯定一点，就是没有肯定好的抑制房价的办法，这一点我们必须搞清楚，因为趋势是这个趋势，大趋势就是这样的，老百姓都明白。你打压也不顶事，老百姓都明白这是长期看涨的，要是长期看跌的话，老百姓赶紧往外卖还来不及呢，你现在打压吧，我拿着不撒手了，等它两年就上来了。既然我们做了这样的判断，我们必须得承认，没有绝对的好的办法，虽然没有绝对好的办法，那也得想办法啊，是不是。咱们世界上有不管的，不管的都有沉痛的教训，我们就小心点是不是。我觉得能想的招，我们国家都想了，最狠的招就是一家子只能买几套房，没法再狠了，这招我们也想了。至于离婚的事儿我们法律没法管，你不能说不让人离婚，我觉得这事儿没法儿管，你不能说我拖你个两三年才让你离，这当然是个损招，即使你实际上这么操作了，但是这法律不能这样说，咱立法的时候不能这么说，所以说这个东西我就觉得最绝的招就是一户只能买几套，但是一户只能买几套的话对房价的问题没有什么实际效果，一户只能买几套的话憋着价格更高。比较好的招就是征收房地产税，当然是把它真正变成财产税，这是个比较好的招，当然你房子多嘛你多掏钱，你掏得起吗？但是这个也是个双刃剑，你让它在持有阶段交的税更多了，卖的时候可以加价，这样收的税越多，价格越高，这样一来穷人就更买不起了。所以说这招管事，但我觉得也有问题，待会儿咱们详细听听施老师的看法。再接下来一招，就是交易税，交易环节给你征税，这次我们出台的政策就是这招，但是价格趋势是上涨的，交易税还是会转移到交易价格上，反过来还是会促进价格的上涨。至少是双刃剑，它有这个趋势，这招管用但是不一定有效，甚至可能起到相反的作用，导致房地产价格的更进一步上涨。

   再下来的招就是金融法的招了，金融法的招，就是控制贷款，首先控制贷款资格，然后控制贷款数量，然后控制贷款利率，这招我们都想了，对不对，也管用，但是呢这个这就是政策性的东西，所以说呢这个我是赞同的，并且全世界都在用，将来可能更严厉。这招是管用的，因为你没钱了，你没钱了就没法用了，所以金融上的这些招我觉得还是管用的。除了采取这一招之外，另外一方面你还要想办法分流资金，因为这东西有的是住的，是刚性需求的，有的他不是买来住的，是用来投资的，对于投资的怎么办呢？咱们就想办法把投资的需求转移到别的地方去，你干别的比这个更赚钱，就没人炒房地产了。但是在中国呢，现在干别的比这更赚钱的地方基本上没有，你说啥是大家预测将来肯定涨？这还基本没有，你说股市好，谁说肯定涨，现在天天跌，并且将来肯定不会太涨，因为我们马上要大范围地放开证券市场。放开证券市场的话跌的可能性还很大，你看现在开人代会都没有涨，往年开人代会都是涨的。为什么呢，大家的预期不是太好，因为我们的证券市场要进行大幅度的改革，证券数量将地增加。证券数量大量增加的话，证券价格很难往上涨，现在憋着九百多家要上市的呢，这东西你一放开之后股市还得跌，两千多点够惨的了是不是，所以说我估计咱们人代会已经定下来了，证券市场要大幅度地放开，结果就是证券数量大幅度地增加，就算不跌也不大可能再涨了，不管怎么说，股市不看涨，楼市看涨，买楼还是买股票？大家心里很明白。   

    再一个就是债市，我们国家基本上没什么债市，所以说这次改革已经确定下来了，要放开债市，但是债市要是放开的话风险更大。到时候还不上钱咋整？这是个比较麻烦的事，所以说你要分流资金的话现在好道不多，然后我们国家也说了不行就开放一些投资市场，当然我也能支一招，支什么招呢，就是国家把那些个没什么用的央企、国企股票再卖卖，往外卖一些，说不定还能管点用，你说茅台，国家掌握那么多股票有什么用啊，卖了让大家抢枪说不定还真管点用。有一些国家根本就没有必要控股的好企业股票往外卖卖说不定还管点用，但是总体来说呢管事儿不大。咱们现在正在准备搞利率市场化，但是利率市场化也不敢一下放开，有人预测说放开后利率会降低，我说瞎扯，放开了后利率会升高。升高是好事，利率升高之后房市的钱可能就往债市跑，但股市就惨淡。总之呢这就是说你要有分流的渠道，你不能说让全中国人民大概十万多亿的个人资金都往房市上跑，你要往房市上跑那怎么也控制不住。所以说这个是一个大的问题。当然我们也可以从其他的角度来考虑，如房子的供给上，但是房子供给上对房价的控制真的有限的，就是我刚才说的供给刚性的问题，问题是你把经济适用房、廉租房都弄到六环外去了，那个对房价都没多大影响，我想要的是三环内的房子，所以说对市区内的房价没有太大的影响，虽然增加供给总是好事儿。当然从另外一个角度来讲，我觉得房价稳步上升不一定是坏事，比方说解决北京户口的问题，我觉得大城市的房价就应该有一定的高度，高到一定程度以后这个户口问题就解决了，大家都跑了是不是，逃离北上广，以后你就放开北京市户口也没事儿了，大家都跑了，因为房价太高。我觉得解决这个主体待遇不公平的问题可能还是要靠房价来解决。所以说呢我的调控目标就是让房价稳步上涨，涨到它合理的位置，而不是说让它下跌，也不是说让它涨得太快。只有这样的话我们国家才可能进入到一个比较合适的市场经济社会。所以说房价上涨也不一定是个坏事，再一个房价是一定要上涨的，我们的目标就是让它慢点涨，让它在我们能够承受的范围内涨，涨到城市人口不再增加的时候它就不涨了。所以说趋势上来讲，从我们对这个问题的定位上来讲我觉得是这样，趋势是房价一定要上涨的，所以我那帮学生毕了业后我说第一件事买房子，不管你借钱还是怎么都要买，回来给我说基本上都买了房子了。所以说呢我们对此要有一个基本的判断。第二个呢就是我们金融法上能不能想点什么招来，该想的都想了，金融法上没有别的招了，从世界来看也没有别的招了，你无非就是限制资质、限制比例、调控利率，还有啥招？金融法也没别的招了，你说要让股票市场涨起来，也够呛是不是，当然我们也可以想一些招，就是难度很大，但是呢我们也有一些招，就是大量允许办资金、办私募，然后把这些钱往证券市场走，但是它不看涨，走得也快不到哪儿去，所以说这些招都很难在根本上解决问题，但是呢这些招得用，不用的话涨得太快的话怎么办。

    下面我想对我国想的这些招作一些经济法上的评价。我们经常说经济法是宏观调控法，我历来不太同意这种说法，经济法主要是经济监管法，宏观调控是行政法，只不过它调控的是经济的问题，所以呢是经济法和行政法交接的地方，因为你宏观调控的手段肯定是经济的性质，所以说呢就是从这个角度来讲的，我的看法是尽快地制定一个城市住房管理条例、或者办法，把这些调控的手段固定下来，这样的话让大家有一个合理的预期，比如说一户只能买几套房，这个问题你就该把它固定下来，这事儿就定了，不会再变了，这不是政策，这是法规，这公民心里就放心了，这事儿就这样了，不会变了，这样他才会有一个长期的预期，这样才能解决问题。比如说贷款比例，我把它定下来，不要想今天调了，这是法规了，十年都不会动了。这样的话有一个合理的预期，当然行政法上的调整手段也应该有，比如说利率，这个就不能固定下来，利率手段可以固定下来，但是利率多少不能。所以说你要真正地从经济法律的手段来解决这些问题，而不是从经济政策的手段来解决。因为房价上涨不是一天两天的事儿，是长期的事儿，所以你要长期解决。再一个呢中央制定政策你要去认真地调研，不能在那儿瞎制定政策，最明显的事儿就是前两天那个闯黄灯扣六分的事儿，这个事儿在三年前就已经讨论过了，讨论一年多了，大家讨论的结果就是不停，不知道公安部在干嘛，那电视上天天说了一年多了你没看到么？大家讨论的结果是不行啊，我不知道我们政策制定部门、立法部门他干嘛去了，老百姓早就把结论讨论出来了，而你还这么弄。所以说有的事儿已经很好解决了，管用不管用有没有道理是不是，我觉得我觉得你说一户给几套房子、贷款的比率、数额、贷款的资格，这些就应该制定法规定下来，不要说宏观调控了，这不是宏观调控的问题，这就是法规规定下来的东西，包括税的东西，不要今天这样明天这样，搞得人心惶惶的。人心定下来了，他也就不慌了。宏观调控是微调，宏观调控不能拿着大棒子去调，就像车速，从二十公里调到三十公里，你不能说一下子从二十公里调到一百二十公里，这就不叫宏观调控了，那就叫胡闹了。所以说宏观调控的手段一定是微调的手段，该用法规定下来的东西你就要把它定下来，所以说我们经济法在这个里面还是有其用武之地的。关键是你想的这招要是合理合法的招，你不是个合理合法的招你瞎想的招那就出问题了，我就胡说八道这么几句，谢谢大家！

赵红梅：

    我们都喜欢听少军老师说，他真敢说，像他说的这个房价涨十年的，有些学者不敢说。另外，他讲话大俗大雅，我们要的就是这个效果啊，你看他说的，很俗啊，但是是大道理，我请他来就是要这个效果，而且他把这个问题讲得特别透，而且他有他的推理。刚刚说这个随便讲，但是你可以看到他的推理，他的过程。搞这么一个活动，不仅是你们同学受益，而且我们学者之间也要有一些切磋，我们平常的交流机会也很少，放假了嘛，很久没见了嘛，楼老师、刘老师他们的思路对我也特别有启发，因为我自己看问题也有一些片面，或者自己专业有自己的局限性，你看我跟薛老师、楼老师是搞房地产法的，但是刘老师和施老师不是。刘老师是搞金融法、经济法的，他对我们就有启发。他就讲了一个不要头疼医头，脚疼医脚的问题，就是你搞房地产的宏观调控你要用一些其他的措施，而且他讲的一些措施在其他场合你是看不到的，这就有价值，我们请他们来就是要有这样的效果，因为高峰论坛是个平台嘛。下面我们有请施正文老师就大家特别关心的个税问题，另外如果您有兴趣您也可以给我们谈一下，因为现在的个税是在流转环节，刚刚刘老师也有讲，个税一个就是流转税，一个就是持有环节，你对这些有什么样的看法，跟房地产的宏观调控哪个更有的效，同时适用是不是太重了对吧，我们想就这些问题听一下施老师的高见。

施正文：

    谢谢赵老师，谢谢各位，我非常赞同赵老师刚才对我们刘老师的评价，大俗大雅，其实我跟他一个教研室，应该很熟悉的，但是我对他这个风格还真没有如此地“切肤之痛”啊，我觉得他岂止是大俗大雅，已经到了出神入化的境界了。也许他刚才已经说了，因为咱们这个图书馆马上就要拆了，所以他已经到了忘我的阶段了。的确是啊，大家看到啊，所谓的国五条，它是在上一届政府任期届满之际出台，在这样一个特定的情形，可能也没有特别的时间来考虑，所以像刘老师说的是不是瞎调。我们今天这个楼要拆，可能也没有太多的时间来讨论，我们就瞎讲，你们也瞎听。但是作为学者，我们还是想要对这样的问题作一些思考。

   我主要是从税收调解的角度来讲。一个就是国五条出台的税收政策有哪些，刚才大家讲到人们最关注的就是这个个人住房转让所得要征收20%的个人所得税，这个恐怕有点高。那么这是一项问题。第二个就是说我们这个房产税的试点要扩大，上海重庆等。第三就是我们要注意，我们将来课税的时候要对房地产的价格进行评估来征税，刚刚赵老师已经讲了房屋的价格他可以造假，签阴阳合同吧，那就没有所得了，那你就征不到税了对吧。

    我这里先重点讲个人住房转让所得征收20%个税的问题。个税主要是住房在转让当中以其转让的价格扣除其当初购买房屋时的价款及购买时的税费，主要就是卖的价格减去当初买的价格，这个差额就是所得或者说就是利益，对此征收20%个税，这是基本的一个概念。我认为这样的一个政策出台，可以说，单独说这个政策，有害无益。我把它概括为三个方面的六大罪状：

    （一）不起作用。你出台一个政策也好、法律也好，我们预期它能够有一个正面的效果。但是看现在市场上的反应，实际上是火上浇油，赵老师刚刚已经列举了很多。首先他肯定是推高了二手房的房价，因为这个主要是对二手房影响比较大，避免黄牛再对外转让。对开发商没有影响，其是企业，不需要征收个税。同样，它是交易环节的一个税收，后面我还要分析，在交易环节征收的税，一般来说很容易转嫁，转嫁给购房人，所以房价肯定要涨。我们现在最缺的是住房的保有环节的税收，很含糊其辞。重点是它现在主要是转让所得的税。所以我们可以看到，短期来看，二手房肯定是涨价，长期来看，一手房肯定也要涨价，二手房高了以后人们就会转而去购买一手房。所以只会造成房价的上涨，而市场的反应也印证了这一点。但是我们讲，我们再做一点分析就可以看到，住房作为商品，其价格是受到供求关系的影响。如果需求的弹性很大的话，如开发商或者说二手房卖方的人他要把税收转嫁给购买者的话，他必须要考虑到购买者的需求弹性。在购买住房当中，有两个需求，一个是我们说的刚性需求，是自住或者说改善生活，他必须要有房子，才能满足其基本的生存权、居住权，所以说他的需求是没有弹性的，是刚性需求。按照我们经济学的原理，这个税赋就是由他承担，因为转让者转嫁税收之后，不能减少购买者的刚性需求，他再高也的买，这就是需求弹性小，容易转嫁。所以大家可以看到，征收税收之后，转嫁都是转嫁给了那些自住型、改善型的购买者。我们再看，在购房人当中还有另外一类，即投机性，这种人如果房价高了之后他可能真不买，不买以后意味着什么，意味着这个税款就难以转嫁给他。所以我们可以看到，征税以后，转嫁到刚性需求人身上，这是我们最不希望看到的，就是中低收入的人来交税。但这样的政策却恰恰是使税收转嫁到了这些人身上。这样一说之后，我们就觉得决策层可能真的不懂。另外有一个很重要的原因，恐怕我认为，如果真出台房对产税，真出台针对富人、对官员的税收政策，但是现在话语权在他们手里，所以难度很大，障碍很大。按照这样一个逻辑、按照这样一个目的、按照这样一个利益保护的导向，那我们的房价肯定是，至少是十年，或者最长二十年，太长以后肯定是要崩盘的，如果以这种方式调的话。所以我看这次，习近平总书记会见巴西时，问需不需要章鱼预测比赛结果。我们这个少军老师已经预测了一下，他的智商应该比这个章鱼要高一些吧，所以这是第一个问题，无效论。

    （二）第二个我们认为，这样的政策不合理。这是我们作为法律人最关注的，如果它不符合我们社会的公平正义的价值观，那么我想这项政策就没有正当性。那我们来看其不合理表现在哪些方面。我认为：1.它会误伤具有合理住房需求的普通居民，侵害其居住生存权。这种合理的住房需求包括哪些人呢，比如学生毕业后到一个城市需要住房，比如说孩子上学了工作地址改变你也需要卖旧房买新房，比如说因为老了要换个城市养老，或者说要改善生活，这些都是最基本、最正当的需求，但是我们这个征税恰恰是对这些人、这些行为征税。我们的政策，居民自住的第一套住房，居住超过五年的转让免税，五年内的转让仍要缴税，连第一套房都要交。所以我们说第一套房是我们满足基本生存的最低需求，大家知道各国宪法都确立了国民享有获得最低限度的健康、且有文化的生活条件的原则，各国都确立了生存权保护原则，宪法中都确认了最低生活费用不课税的原则。所以他实际上是说我们税法中说的生计费用，比如说抚养老人、小孩，住房利息也是可以扣除的，所以说它是个生计费，是不应当征税的，如果进行征税，那就是违宪的，我们宪法也不应该作出这样的规定。我们的宪法也这样规定了，但是80年制定税法的时候那是个空白的规定，后来实际当中也没征，当时我们税法规定的很多东西法律上规定了，但是并不希望其去执行，这是中国税收立法上存在的很多问题。所以我们不要看他没有修订税法，或者说税法上有什么规定，如果我们有违宪审查机制的话，这条是无效的，是违宪的，是可以启动违宪审查的，但是现在中国没有。这个是我讲的它会侵害公民的生存权。2.它会刺激通过假离婚等方式来避税，从而影响家庭的稳定和社会的和谐，并且产生巨大的法律风险。我想，无论是我们还是你们，对婚姻爱情还是崇高的期待，或者说向往，不可能将婚姻当做儿戏，是吧。所以这样一个税收政策的出台，客观是产生了这么一个负面的影响。我们常说税收要保证婚姻的中性，各国税法都在追求这么一个原则，即税收的调控要起到辅助作用。刚刚我们楼教授也谈到了，这个房地产市场调控到底成立不成立的问题。所以，显然这里面假离婚不仅对情感上有伤害，且会产生很多想不到的问题，比如说由假离婚最后变成真离婚了，所以说这个里面是有陷进的。同时他会去刺激人们心灵当中的一些负面点，这是我们要避免去触及的，这是一个问题。第二个问题就是假离婚会造成税赋的不公平，这意味着什么，如果同学们有坚贞的爱情观，我就不离，那你就得缴税，可能你几十年都挣不会来你交的这个税，这就是我们讲的这个政策与我们基本的道德的背离。第三，就是如果你要去耍聪明，恐怕你要签订阴阳合同，包括假离婚将产生巨大的风险。刚才赵老师说有些人虚构装修，他怎么去虚构？无非是开假发票，所以说假发票有其市场，所以说不要凭票征税，凭票征税那这个票肯定就是假发票。搞假发票，这个不是避税，是违法，是伪造事实，你没有装修，哪来的发票，你们不懂税法的时候说这个是避税，但这不是避税，刚才我们讲的离婚是避税，这是逃税。假离婚是避税，因为他没有直接违法，私法上赋予了其离婚的自由，所以他是滥用了私法上的权利，如果法律上有反避税的措施，可以追缴其税款，但是不会受到制裁，所以他没有风险，你查到我了我该交就交给你，你要没查到我我就躲过了。所以私法很多是为机警的人设立的，你们都是机警的人，也很正常。那这个风险还有个在哪儿，一个就是你这个是逃税，所以税务局可以以违法来制裁你，不仅要追缴税款，而且适用五倍的罚款，这样一来，你那套房子卖掉，可能就血本无归了，而且还有刑事风险。同时，如果你在转让所得个税当中订立假合同，查出来之后还可能影响你其他税，下个环节你绝对要多交，它还牵涉到别的税，那么别的税上你同样要违法，到时候可能就是你为鱼肉，税务局为刀俎，你就任人宰割。所以中国的企业、个人为什么怕税务局，他在这儿，我们后面也会讲到，也是中国的税收法制造成的这些。所以这次我们讲到的加强政策里面规定的，就是要进行评估征税。当然这里面，他的评估征税还有很多不合理的作法，如果同学们对税法有比较大的兴趣的话会发现这些，下面讲违法的时候也会讲到。所以，如果你要真是在这一方面，你要通过违法、造假、避税来逃避税收的话，那你的风险太大。按照时下的说法，那你可以摊上大事儿了。所以这个我想，这里面的问题的确有中国税法造成的，我认为中国现行的税法，我们研究法律的人，首先这个法律都应当是良法，法律应该是个良法，中国税法上有很多陷进，这个陷进有宪法上的很多东西，关于纳税义务很多标准是不确定的，然后授予税务机关随便解释，税务机关也没那么大的权，所以都是政府，政府让你怎么解释就怎么解释。我们看1776年，亚当斯密在《国富论》中作出这样一种描述，我经常给学生们讲一定要读一下这个描述，真的实在是太精彩了。他说，各国民应完纳的赋税必须是确定的，不得随意变更，完纳税收的日期、方式、数额都应当让一切纳税人包括其他人都非常清楚，否则不免让纳税人受到制定人的左右，借机加重赋税，或者借加重赋税的恐吓勒索财物或贿赂。赋税如不确定，哪怕不专横、不腐化的赋税也会由此变得专横、腐化。何况他们指定人本来就是不得人心。据一切国家的经验，我相信赋税再不平等，其害实小，赋税不确定，其害甚之。他讲的是赋税规定的不平等，我还是知道哪些人有特权呢，实际上是有界限的，但如果赋税是不确定的话，那么这个危害还是无限的，所以其危害大于立法上的不公平。中国的立法我们都知道当时都是宜粗不宜细，所以未来的科学立法就要解决立法细化的问题，只有细化这个行为才能在法律上予以确定。那么斯密接着说，对于不幸的逃税未遂者，充公及其他制裁办法，往往会倾其家产。不适当的赋税，实为逃税的大诱因，这样的法律使得造成逃税的诱因越大其刑罚越大，完全违反普通正义原则。第三，重复征税。过重的税负侵害了公民的财产权。大家知道，个人转让住房这次是说这条政策我们要执行了，因为原来我们没有执行，这样你就吃不消了。但是大家想想，实际上在你要去卖房的时候，还有很多税收。营业税，以前那个规定的，如果你五年内要转让的话，全额缴税。我不知道现在执行的怎么样，肯定是有水分的，如果是严格执行，那么税款都是要转嫁到普通购房者手里，所以政府的钱包是越来越鼓，普通老百姓的钱包是越来越瘪。这个国富民穷就是这样，这个还是没有真正严格执行的情况。我们还有一个税，更重的，就是土地增值税，个人转让住房，五年内免征；居住五年内，超过三年的减半征收。土地增值税，也是一个所得税，以你转让房屋卖价减去你当初购买房屋的价格，税基是一样的，征收的税率最低是30%，最高是60%。这个60%是什么概念，这三个税都是要交的，而交易环节还有其他大约十种税收，比如说房产，还有企业所得税、营业税以后有两个附加，契税、印花税、城镇使用税，最厉害的就是这三种，对企业来说还有企业所得税，所以所有的开发商都逃税，因为这个税他交不起。所以重复课税，所以现在个人所得税的20%，法律上说要征，但是实际上没有人征，除了东莞个别地方，这个法律就是没有被执行，这是我们立法的悲剧。因此如果我们再让这个税死灰复燃的话，那么我们公民的财产权谈何执行。第四，有效税率过高。这个有效税率，甚至会超过100%，我下面给同学们讲一讲，今天你们还要听到一些真正的技术性规则，现在中国技术性规则大行其道，挣钱还要靠他。因为这样的对转让所得，如果征资本利得所得税，资本利得，相当于是不动产，它会影响人们的所谓的财产性收入，我们中国人主要是工薪阶层，我们知道各个国家都面临着通货膨胀，中国更是，通货膨胀表明着你的资产的价格过几年之后贬值很重，名义上的价值上涨，但是他的购买力肯定下降。举个例子，在通货膨胀下，通货膨胀是常态，有用，但不能过高。通货膨胀，资产的名义价格要高于实际价格。这种情况对应着，资产收益率越低的人，其税赋越高。而越低的人往往都是中低收入的人，所以这种税赋是不公平的。3.最后一个是不合法。我们从法理角度来解读这个国五条，一个大家会看到，这个税法也没有修改，国五条就是个国务院办公厅的一个文件，而且他也没有新出台一个政策，只是重申了一下要征收。这就说明什么，税法上规定了这一条，是没有执行，是不折不扣地没有执行，这与我们法制有冲突啊，那你这条就该废止啊，如果一个法律条文长期的不执行，那么他是不是已经失效了，如果你要再征，那你就该重新立法。第二个问题就是，它是空白授权，它实际上是将该权力无限授权给政府，并且在我们个人所得税法，关于免税的规定，是空白授权给财政部的，就是说财政部可以任意规定免税，所以他规定了个人转让股票免税、还有刚才讲的个人居住超过五年的一套住房也是免税的，这样的一个空白授权，造成了无限政府，造成了立法权实际旁落的后果，造成了宏观调控的滥用，这就是根源。这是各国宪法上确定的最重要的原则，我国宪法上也规定了中华人民共和国公民有依照法律纳税的义务，是依照法律纳税，这个法律肯定是指全国人大制定的。所以我认为，它是不合法的。所以，应当说我们现行的这样一个政策，三个方面六大罪状，所以我对这个国五条的看法是没有用的，出台以后也是添乱的。

赵红梅：

    我跟施正文老师交流不是很多，所以他的风格不是很熟悉，今天呢我就感觉特别过瘾，没来的就亏了，来的就赚了。我印象中施老师讲话是比较谨慎的，但是他今天真很敢说，因为他担任院里一些领导工作，他说话都是非常谨慎的。但是今天在这个学术场合，作为一个独立学者，而不是政府的犬儒，御用文人，这样的一个学者我们都非常钦佩。所以我们的政府还是要多听听这些独立学者说一些真话，这样的学者也不同于一般的网民发闹骚，他们有学理的支撑，有自己的这些分析，而不只是个人意愿的表达。当然我们也不是说那种个人意愿的表达没有价值，而是说这种独立学者的分析也是非常有意义的。第二个就是他在一些基础问题的分析上，对我们这些普通学者来说也是很有收获的，我以前就不清楚开这个装修的发票，我以为和离婚是一样的，但是他一分析我就明白了，所以类似这种分析，对我这个外行来说还是很有收益的，非常感谢施老师。下面有请薛克鹏老师来作讲演，首先因为时间有限了，所以希望薛老师能节省时间，其实薛老师在这个方面都非常有发言权，我就滥用一下主持人权力，希望你能把发言限定在关于限购，从学理上、法理上进行分析。另外呢，我还有两个问题呢，希望薛老师涉及，但是还是要节省时间，一会儿得给楼老师留下时间，因为一开始不是让楼老师第一发言，所以他还有东西需要我们来挖出来，否则我们请他一次就亏了。还要给同学们留下提问的时间，所以薛老师要把握住时间啊。我有两个问题，一个是关于保障房的供应，在中国是不是一条路，能不能平稳房价；第二个呢我们想听听两位房地产专家关于政府的储地供应，对房地产有何影响。在这么短时间内希望薛老师都能有所涉及，也要给楼老师留下时间，并留下些时间给我们同学解惑。另外，我回应一下施正文老师关于税负过重的观点，我非常同意，因为我们的房价推高是因为地价推高的，所以大部分都进入了政府的腰包，所以与世界上大多的国家都不一样，这也不是税，但它也是财政的功能。

薛克鹏：

    赵老师也给我搞了个两限，我发觉今天赵老师主持也像是政府调控房地产市场一样，前面不管，后面紧抓。老师都是带着情绪来的，他就忘了看时间了，但是主持人应该要看时间，适当调控一下。（赵老师：没关系，我们可以适当延长一点）没事，就是这两个情形太相似了，历史总是很惊人的相似。为什么他们今天都带情绪呢，今天胆子大。该不该骂呢，我觉得也该骂，我们这个政府就像三毛、哪吒、金刚葫芦娃，尽干些小孩儿干的事儿，大人干不出这样的事儿。但是你要记住，他要真是小孩儿干的就别骂，小孩儿不成熟。其实咱们政府，这些年给市场给欺负了一下，我要为政府鸣不平。其实政府想欺负一下人，但没欺负上，反而被人给欺负上了。这个我们要反思，理性地反思一下，赵老师给我限定了限购的话题，我马上给大家说一下，大家看国五条，又上了谁的当，不是上了政府的当，而是开发商的当，学界、媒体还有我们购房人其实都是被误导，这五条本来没新意，这五条哪条以前没有过？这些措施都有过。我是相信政府应该管一管，因为中国毕竟有中国的市场，如果房地产市场没人管，任其发展的话，不仅是出现日本的房地产或者93年我们海南的房地产泡沫等等问题，中国如果出现问题就不是小问题，而是大问题。如果房地产价格非常非常高的话，受害的都是你们年轻人，记住北京这个城市已经快要死亡了，因为年轻人都开始逃离北上广了，记住，如果一个城市如果没有后续力量的话，那么就是老态龙钟的城市，是没有创造力的城市，你搞什么IT？你看我们现在老了，搞个电脑也不会，用个微信还要问儿子啊，所以一个城市要发展，必须要有年轻人，如果一个城市房价高的要把年轻人都撵走的话，那么记住这个城市就快完了，这个和刘老师的理解不一样。他是通过这种高房价调控把年轻人撵出北上广，把老人撵出去没关系，乡下空气还好一点呢，但年轻人不行，所以从这点来讲政府不管不行，但是怎么管呢，这个一个比较成熟的政府的话，我们政府政府管了这么多年，他没管还低一点，还越管越高，那么这就说明管的方法有问题。当然呢，这个原因很多，其中从我们经济法来说有两个手段，一个是规制手段也用了，包括限购、包括在开发上的这些措施，这些个政府通常用的强制手段迫使市场应当怎么做的，有的；另一个就是宏观的方法，但最终也是不起作用。那么我们也记住这个原因，原因非常非常多，关于房价高的原因，刚才老师们已经提到了非常多的原因，我提一个不大一样的观点。记住，房价是怎么高的，一定记住，哪儿公共资源越集中，房价越高。政府不合理的分配公共资源是推高房价的一个很核心的原因。北京以前房价没这么高，因为地铁还没修，但是只要一开地铁线，房价马上就高，北京为什么房价高，北京集中全国最优秀的教育资源、医疗资源，一个政府把最优秀的资源都集中在这个地方，而人们都想要享受这样的资源，以追求自己的幸福生活，要找一个公共福利最高的城市居住，那么我们又造就了这样的需求者。所以我们分析房价，不要简单地上了开发商等经济学界的当，什么土地涨了，一定记住，房价不是由原料决定的，它是反过来，是房价决定地价，而不是地价决定房价。房价越高地价就越高，所以经济学的那一套我们也要反思。再回到这个问题上，税收政策合理不合理，首先一定记住纳税是我们的基本义务，只不过是我们过去没有将买方进行区别对待，这也导致很多人加入这个炒房队伍，他买房就是营利性行为，而一个营利性行为就该缴税，这是不言而喻的，所以我的观点是我们应当缴税，但是不应当在这个环节缴税。你看我们在小区居住，要交物业管理费，那么我们说地铁修到你家门口了，房价涨起来了，你交税不交税？所以政府为什么它就根本没有把这个问题说清楚，导致谁买房跟谁要钱。所以这个问题我们必须要反思。另外限购，限购好不好，时间关系，我把这个问题着重说一下。限购我们不能说是不好，但是是没有办法的办法，我也不赞成限，但是中国这几年就是限啊，限购买车，从香港买奶粉限不限，现在不仅仅是房子限，但中国的政府，包括北京政府弱智就弱智在这个地方，当很多人已经一下买了上百套房子之后你再限，早干嘛去了？车子，等有人一二三四五号的车都有，不管你限什么号我都有车开的时候，你才想起来限购。说我们这个政府这些年很不成熟，现在限把谁限住了？真的限制住了吗？我们看国五条，名义上是限购，但是你要真想突破都能找到突破的措施。中国人很聪明，特别是执行政策的人很容易被俘获。这个限不是不必要，在什么时候限，限什么样的，那么我们想的是在资源有限的情况下，在适当的条件下限购是可以采纳的，若是你不限，那么在特殊的时期，在供求严重不平衡的时期，特别是有些人利用庞大的货币资源来占用你的住房资源的时候，这个时候不限，我们不要只看重字面上的自由不自由的问题，一定记住的是，住房是人们生活的必需品，衣食住行是一个人的生活必需品。如果一个资本者想要将其囤积垄断的话，政府是必须干预，它和粮食是一样的。过去有些理念还是需要反思的。这次香港对奶粉限购，都在说不符合公平正义，但是香港人民支持，因为你们都买走了我们怎么办？而且还有刑事处罚，那你想想你在这儿既不工作、也不居住，那你买房干嘛，不就炒房嘛，炒房的话暂时我没有什么好的办法我就限吧，等以后有了更好的办法之后我再替代。所以我对这个限购的看法就是临时用一用，赶紧找个替代措施，毕竟只是权宜之计。咱们看吧，香港限买令什么时候去我们就什么时候取消吧。我们不要把开发商、不要把市场看得太好，房地产业界内的一大把不规范的行为，政府现在根本就没有过问这些行为。如挤牙膏的销售，另外就是给大家限制贷款的银行，这就是开发商，而且开发商怎么拿土地，几个一起围标，围标是违反规则的，包括在工程招标过程中，整个大规模违规行为，根本没有人去管。知道有一个例子，前几年有一个记者，报道了一下房价要降，所有开发商针对他，为什么你要报到这个消息，只能报道房价涨，这就是中国的房地产市场。本来有的时候房价是可以达到一个均衡的状态的，但是如果有开发商联合一些政府把房价给炒高了，我们消费者基本都是信息弱势者，根本不知道背后的很多消息。所以房价高的原因非常多，我也就不一一说了，我赞成的是政府也应该管一管，不管的话就有点不负责任了。地方政府与开发商联合起来与国务院对着干，所以国务院呢也很可怜，为什么最后是这个样子，我们需要政府干预，但是需要的不是四分五裂的政府干预，那个永远达不到目的，我先说到这里，谢谢大家！

赵红梅：

    薛老师敢说我是预料中的，因为私下学术交流与争辩还是很多的，而且呢我觉得今天特别庆幸，我请的人不仅是敢说，而且都特别逗。所以大家来听这样的讲座，我老说见贤思齐，包括老师们的一些表达方式都值得我们去学习。其实不在乎你说什么，在乎你怎么说，在怎么说的问题上是需要训练的，我们的老师不光是有内容、有思想、有见地，而且他们在表达形式上都是非常有值得我们欣赏、学习的地方。今天大家也都感受到了，我就觉得特别好。至于薛老师的观点都讲得非常到位、非常有力度。我就是想回应一下，政府调控不要去打扰了人们正常的生活，从我自己的视角我举一个例子。比如说我们一个正常的家庭，如我们很多老师有两套房，单位分配了一套，自己还有一套商品房，这样不是投机，就是说像我这样的家庭，现在孩子还小，所以备用一套是有必要的也是可以的，孩子以后要结婚，他需要婚房。那好，像我这样的家庭，我有两套房，如果某一套房子不是很理想，需要去换，但是这样就麻烦了，如果我要换这个房子，那么我就需要平白无故地去交这个所得税，而且我要卖房的话我得先买房再卖房吧，因为我不希望在卖房的过程中总有中介来打扰我的生活。但是现在有限购令，所以买房也不行。我讲的是一个中国普通家庭的居家生活，但是我们的国五条，把我们的正常生活打扰了，所以只能是逼良为娼，所以老百姓只能出下招，这个也是我想要跟大家分享的一个我的感受。下面请楼老师再跟我们分享一下他的高见。

楼建波：

    我想说这么几点，一个，其实我刚才有一层意思没有表达清楚，把房价和民生作为调控的目标是无效的，我是说是没有效果的调控。但是如果是把国民经济健康发展、金融体系的稳定作为调控目标的话，那么这个调控是有必要的。至于说调控手段要不要包括20%的个税，要不要包括这个限购这些很极端的手段是可以讨论的，但是呢我并不是说调控是不可以去做的事情。第二点，实际上国五条和原来的调控政策相比，它有些地方有进步，但是也有些地方造成了新的混乱。那我就把这些地方给大家列一下，当然我的观点也不一定对。

    1.国五条的第一点，问责，即地方政府要设房价的调控目标，若达不到，地方政府的领导就要承担一定的责任。上一轮包括上上轮的调控，问题在哪儿呢？它只能统计这个房价，好多地方政府要实现这个目标呢很简单，有的地方，把经济适用房也算到房价上去，那这个就更简单了，这次国五条在这个上面至少是明确了，明确说了不能把保障住房用来拉低房价，我要的就是新建住房的价格，因为我参加了上一轮的督查组的活动，所以就看到了很多这样的例子。这一点呢，我自己觉得还是好的。

    2. 限购政策。原来限购政策出来的时候，大家质疑其合法性。当时攻击其合法性主要是两点，第一个，民法通则规定的平等性，如何解决对外地人的不平等对待？第二个批判的就是合同自由，我就愿意买这个房子，过不过户我先不管，等过五年可以过户了我再过户。我们也看到上一轮限购令最后的法律效果的时候只是说不让你过户，但是没有讲出你前面的合同效力如何，但是这一轮就很明确地提出，合同签订审查资格要提到签合同之前，即签合同之前就要管这个问题，而且和开发商说你跟别人签了合同你要解除。所以我就不知道这一轮宏观调控调了一段时间之后会出什么样的案例。

    3.第三个不同的地方也是个好的，原来我们也讲增加普通商品房的用地供应，但是原来我们只规定保障性住房和棚屋区改造和普通商品住房的用地要占到住房用地的70%，实际上对地方政府来讲，在有限购有调控的时候我这个地卖不出价的时候我是不想供地的，就是说如果规定的是要占到住房用地的70%的话地方政府是很容易规避这个规定的，那我住房用地供应的少一点就是了。但是这一轮就提出了两个硬性条件，首先是13年的供地量不能低于过去五年的平均实际供应量。还有一点就是住房供应矛盾突出的地方，要进一步增加年度住房供应地。所以呢实际上这个是逼着地方政府去供地，这个也是调控方面的一点进步吧。

    关于民生方面的问题，到最后你肯定是要用保障性住房、住房保障来解决。但是呢，这个东西，我印象很深的就是07年住建部起草住房保障条例，我们国家是有个过程的，最开始的时候是想搞住房保障条例，全国人民都很积极，所以就在这个立法规划里面将基本住房保障法放到里面，但是后来发现太难写了，又反过来搞住房保障条例。当时都很积极地参与，当时请了大概五六个国家的专家过来讲，我当时印象很深的就是美国一个学者讲的，他说住房保障是一条不归路，即一个国家一旦走上住房保障这条道路的话就是没有退路的了，你只能是越保越多，条件越来越松，没有一个政治家有勇气站起来说“好，我们就不搞了”，所以我就是一直在想这个问题，我初步估计了一下，大概到“十二五”末，我们差不多会有四万六千套保障性住房，按照一家三口人算，差不多呢就是16%的人口，按照国际上的测算，如果一个国家的住房保障，保障到超过20%的人口呢，那么这个国家基本上就是一个过度福利的国家了，这个国家就是没法儿弄了，所以包括现在我们现在在你住房保障立法的时候，大家就在讨论两个问题，一个是中国要不要走福利国家的路子，有的就是说这是个干着干着就不用干的事业，这是讨论的第一个问题，基本上大家就是想到“十二五”末的时候整个基本保障住房的立法的重点可能就不再是怎么取组织保障性住房的建设、供应，而是这些保障性住房应当怎么来管理、怎么来维修，实际上我们整个商品房，或者说房地产业呢，在住宅方面也走到这一步了，现在大家讨论得更多的已经是物业管理，而不是新房的开发了。我也不知道是不是回答了赵老师的问题。

赵红梅：

    我回应一下他，因为在活动以前同学们都很关注这个问题。很多同学都在讲如果国家的住房保障将我们包括进去，那么久解决了我们的后顾之忧。我想讲一下的就是，我们在九七年进行房改，朱镕基曾经作出一个承诺，他就说我们进行房改以后，住房的供应体系是这样的，当时画了一个蓝图，就是说廉租房占5%，商品房占15%，经济适用房占80%，这是白纸黑字的，但是这个没有对人民兑现。所以现在就有很多人把旧账翻出来，说我们可不可以向新加坡那样，能不能把从事大多数从事中低收入的人纳入到保障房供应中，我认为是不可以的，就是楼老师讲的，世界上保障性住房比率比较高的就是一个国家，一个地区，国家就是新加坡，占到85%，一个地区就是香港，它主要是公租房，高的时候占到40%多，但是你看到这个国家和地区都是弹丸之地，中国不能搞的原因在于其地域的差异，中国地方要搞的话肯定是地方政府来做，因为地方政府好落实，但是这个有用吗？大家都是北上广，大城市嘛，如果按你的户籍，在地方小城镇给你解决了住房，有意义吗？而且我们户籍制度改革也在改，户籍制度改革是把人束缚到土地上的，所以我觉得达到80%的比例是不现实的，所以我们现在没有一个长远的很好的处方，学者也没有看出来，中国应该怎么办。但是我可以明确的告诉大家，我们想要通过这个来解决是不现实的。然后这里我给大家一些时间来提些问题。

学生一：最近我一直在关心房价的问题，有个疑惑一直没解决，我们住房产权七十年嘛，二手房转的时候可能就四十年了，那四十年后我们才六十多岁，那房子归国家了怎么办？

刘少军：等着拆迁，拆迁钱更多，除非是整栋楼大家都不想搬，否则大家商量商量就搬了。

施正文：物权法留了一个悬念，说是可以自动续期，那会儿还交不交土地出让金没说，但应该是不交的。

刘少军：前两天到台北，就问这个事儿，台北最后的做法其实跟我们是一样的，所以说这个事情大家不要担心这个事儿，整个楼里面都同意了，开会呗，怎么解决的问题，问题不大。至于土地出让金还交不交，或者是不是自动续期的问题，其实跟你自己住那个房子关系会有，但不会太大。

薛克鹏：我补充一点，地不用担心，现在你要担心一下的是房屋的质量。

学生二：我想问，如果真的进行调控的话，就应该打破地方政府与开发商的利益格局，请问几位老师怎么看。

薛克鹏：他们就是个利益关系，有人把中国的市场经济形容为全归市场经济，但不是每个市场都是这样，比如说服装市场就不是这样，就是房地产市场如此，官商一体在几个典型的市场里面要注意，在这个市场里面，你要拿地、你要批这个项目，都跟地方政府离不开关系。怎么解决这个问题呢，从政治上我们不多说，反腐制度必须要建立起来，财产公示制度必须要建立起来。为什么地方政府愿意房价高呢，这还是土地的问题，我们现在给地方政府增加了很多经济指标，政府既要养活官员，在教育、医疗上也要养活大批该养活的人，政府也要有钱，它靠税收来时非常慢的，尤其是取消农业税之后，政府靠企业营业税来是非常慢的，没有工业，连个人所得税都没有，只有卖地才行，卖地咱们说我把房价拉上来地价才会上去，这样政府才会受益，这样改革的话那么就不是一下子就行的。从这个角度来说呢就是不能给地方政府更多的经济压力，而且不能让政府从卖地、从房地产中谋取更多利益。要有的话那就是成员机制，那就是物业税，你家面积大呢你就要交的多，好，谢谢！

学生三：想问一下刘老师，您的预言是十年内中国房价还是会一直上涨，我想假设明年中国的首都从北京迁到河南，那北京的房价还会涨吗？

刘少军：我说大城市房价会继续上涨，主要是因为这里的人会继续上涨，你要迁都了，北京的房价马上掉下来。

学生四：如果我把房子看成一个投资用品的话，从经济学上来说，计算它的租售比的话那么政府征再高的税也没问题的。

刘少军：首先，可能有两个方面的问题，大家现在都知道租售比的问题，从租金的方面来说咱们的房价是高的，但是我想这里面可能有这样几个问题，首先有一个心态的问题，你为什么买房而不是租房，第一个是预期，因为你预期房价会涨，第二个是中国人是农民出生，中国人首先想到的是安居乐业，安居是前提，这种心态对我们的影响应该是很大的，就我个人来讲，就算你租房再便宜，我也愿意买，因为是我的，这个心态对中国人来讲影响是非常大的。第三个是资金的问题，欧美人存款真的没有中国人多，中国人喜欢存钱，我们手里面真有钱，这也是为什么我们愿意买房而不是租房。

施正文：

    你提的问题很好，你刚才讲的这个，为什么说这个有的人房价已经涨的很高了，但他就是不卖房，而宁愿出租。而这个卖房款放在银行利息可能比房租还要高。你这个做法应该是最愚蠢的，你看你现在拿就纯拿利息，但是我们现在的利息是负利息，是跟不上通货膨胀的速度的。第二，你的房子放在那儿，十年后肯定会涨价，所以人们不会去拿那个利息。另外一个就是，受到通货膨胀的影响，资本利得税的有效税率取决于你的收益率，如果我们这个涨价预期如此高的话，显然还是愿意保有房子。

    刚才我们把国五条批的个劈头盖脸，我们说国五条的调整政策失败，但我们还是要给我们可爱的政府支支招吧，刘老师刚才已经支了很多招了，也说房产税可能也没什么用，不过我觉得房产税对房价的打压可能会真有作用。大家看，我们现在要征这个房产税，我们把功能定在调控房价上，但是其他国家征房产税的功能是筹集政府财务，还有一定调整财富的功能，我们没有这个功能，但是税收是可以根据情况去设定的，我们把税制要素一变的话这个税的功能就不一样了，所以我们认为对征收房产税的标准稍微进行调整，就能起到这个作用，怎么来设计这个税呢？我的主张是对多套房一定要征收，我们可以规定三套房以内不征，三套房以外，显然，要么你是特别富有，要么就是炒房搞投机，而且税率可以实行累计税率，这样的话每年他交的税就可能真有肉痛感了。现在社会上有一种说法，说中国如果不开征房产税的话，中国的楼市就要崩盘，但是如果中国开征房产税的话，中国的政府就要垮台。但是前一个观点我赞成，但是后一个观点说中国政府要垮台的我不赞成，我们来分析，现在开通房产税，真正的阻力在哪儿，社会三类人，富人、中产阶级、穷人，你现在要开通房产税，按我刚才的设计，谁被征的最多？很清楚。那中国现在肉痛感最多的人是哪些人？三类人：第一，腐败官员肯定会浮出水面；第二，富人，很多都是违法，其中有一个重要的违法，他肯定是逃税了，因为中国规定的税是任何人都交不起的，而且现在我们实际征收的税只是规定的三分之一，所以只要你查，绝对是逃税，所以这个富人、企业家面临巨大的法律危险；第三，对那些想富或还想再富进行投机的人，这些投机者，会断了他们的财务。这三类人就是所谓的权贵、强势集团，他们左右了话语权，所以开征房产税的难度就在这儿。但是如果我们不开征房产税的话，第一，中国的楼市要崩盘，那么政府的执政能力受到质疑，其合法性、正当性受到挑战；第二，如果我们再这样下去，我们官员的腐败，我们市场的改革、制度等等都都是问题。但是如果我们要开征房产税收，楼市应当说会有很大的作用，简单的分析，因为我们是保有环节征收，转嫁不了，而且是对富人征收的，我再分析一下刘老师说的保有征税还是可以转嫁的问题，不是将来还要卖吗，卖的时候再抬高房价，这是一厢情愿，卖不高：第一，这个房产税就是从高档房开征，谁还会去买啊？而且买了这样的房子要交的税很高啊，谁还会去买？第二，将来对保障房供应地增加，基本上能够做到一人有一套房。第三，怎么可能所有多房产人都形成一个联盟，就是要等到房价居高才卖，不可能，个人的运气不一样，每年都要交税的，肯定这个泡沫是要破灭的，即使不是急刹车的话，将来也会有一个合理的程度。所以，现在很多城市已经到了鬼城的地步，建了很多房子没人住。所以我认为我们的金融政策还会有很大的作用，我们现在通货膨胀那么严重，谁还会把钱放到银行里面啊？这个不解决，你的这个房价肯定要高。第二，房价高都在一线城市、大城市，为什么？因为中国的二元经济，城市化没有完成，现在呆在家里面还要呆在北京，不会出现大逃亡，就算是雾霾。如果要逃亡，你们肯定是最后逃亡的，所以这个不是个问题。那现在你说房产税开征有这么大的作用，楼市又挽救了，中国政府也继续执政。那这个怎么开征呢？阻力那么大，汪洋说了现在整顿利益就是割自己的肉，我们李克强总理也说了，现在征服利益比征服灵魂还难，那现在要怎么改啊？我认为要有汪洋副总理的割肉精神，要有李克强总理的断腕的勇气，只有这样才行。如果这点勇气都没有，还谈什么壮士，所以房产税开征就是领导的决心、而不是社会上说的政府要垮台，希望他们有点良知、有点勇气。我更想的、还想开征一个税，这个税要开征，那就是遗产税，这个税不像是房产税的税率，最低30%，最高70%，而且锁定在最富有的人。遗产税开征有什么好处，在座的同学肯定有权贵之子，但是也有很多的普通家庭的孩子，遗产税的开征，使我们的年轻人有一个起点的公平，现在中国社会已经严重不公，最底层的人没有通过勤奋、努力来改变自己命运的机会。我们现在有大量的富二代、官二代、星二代，出了多少悲剧。另外，也给我们父母形成了很大的压力，子女都给父母设定了一个很高的要求，你要给我留多少多少遗产，别人家为什么有那么多遗产？我们为什么要拼命挣钱、买房，而不愿意做公益事业？没有遗产税，社会形成了这样一个导向，所以他一定会出现这样的贪官，或者是造成家庭、父子的悲剧。所以我认为这个开征遗产税使我们年轻人自立自强，使我们的社会充满活力，使我们父辈都能够过上一个安宁的生活。因此，最后，我认为，拯救中国陷入楼市困境中的政府的良药就是开征房产税！谢谢！

楼建波：

    刚才有同学提到这个租售比的概念，其实你算租售比呢，租售比是在房价相对稳定的时候用的，而且大家算租售比都不是像你那样算的，大多数都是用五年前的价格的30%所产生的利息来比较你现在出租房屋所取得的租金。其实房价收入在我们国家之所以不好算，是因为在我们国家买房子不是是个人就能买的，你如果算收入最高的20%、30%的人我们国家也是符合这个规定的，所以很多西方的概念我们没法用。

赵红梅：

    这里不存在总结的问题哈，我就是说两个问题，一个就是施老师说的这个房产税的问题，我不是说赞成不赞成，我只是说一个观点，如果说房产税是在持有环节征收，那么对于我们解决假离婚的问题肯定是有用的，因为交易税是瞬间的，离完婚之后呢他就可以复婚，但是持有税是长期的，这样假离婚就会造成生活的不方便了，所以从这个角度来说呢征收持有环节的税是合理的。第二个呢，即便是征收房产税，也要注意避免老百姓利用离婚来避税，为什么呢？因为如果你按套征，那么我们有两套后一离婚就不征了，所以这个时候就要提出来不能按套来征，应该要按面积来征，就是人均面积，他就不离婚了，我不是说我们要组织老百姓离婚，而是说我们不能引导老百姓离婚。还有一个就是我要说一个观点，我们不要总以为是通货膨胀引领了房价的上涨，我们的开发商是非常聪明的，是他们引领了这个通货膨胀。所以这个时候要警惕，就是对房价要多一分的追问，我表达得比较含蓄，但是我们要注意这个问题，它总是引领了，提前了，它把房价提上去了，反过来政府要发行货币了，他说他涨对了吧，所以这就是他狡猾的地方。实在对不起，今天我们都违约了，违约了半个小时哈。首先要感谢四位嘉宾给我们贡献了一个这么好的活动，同时我们要感谢我们为今天的活动做准备的同学，最后要感谢这么有耐心、这么有激情的同学，使我们的活动如此圆满！谢谢大家！

（2013年 3月21日   图书馆学术报告厅）